Převody nemovitostí

Notář sepisuje různá právní jednání o převodech nemovitostí nebo jejich zatížení věcnými právy. Nejčastěji se jedná o kupní, darovací a směnné smlouvy, smlouvy o zřízení nebo zrušení věcného břemene, předkupního práva, zákazu zcizení nebo zatížení a jiných věcných práv. S tím souvisí i zastupování klienta při vkladovém řízení do katastru nemovitostí.

Kupní smlouva

Kupní smlouvou se prodávající zavazuje odevzdat věc, která je předmětem koupě, kupujícímu, a umožnit mu k ní nabýt vlastnické právo. Kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí kupní cenu. 

Úprava kupní smlouvy v občanském zákoníku je členěna na koupi věci movité, koupi věci nemovité, prodej zboží v obchodě a koupi závodu.

Jako koupě movité věci se posoudí každá koupě, jejímž předmětem není nemovitá věc. Za kupní smlouvu se vždy považuje smlouva o dodání spotřebního zboží, které je nutné sestavit nebo vytvořit. Na rozdíl od předchozí právní úpravy platí, že kupní cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení (např. znalecký posudek).

Jedná-li se o koupi nemovité věci, kupní smlouva musí být písemná. Notář vám kupní smlouvu, jejímž předmětem bude nemovitá věc, může sepsat ve formě notářského zápisu, který je na rozdíl od smluv sepsaných například advokátem veřejnou listinou. To znamená, že v případě sporu může být u soudu použit stejnopis notářského zápisu jako jednoznačný důkaz potvrzující pravdivost údajů v něm uvedených. Notář je povinen při sepisu kupní smlouvy postupovat nestranně, tedy jak prodávající tak kupující mají záruku, že smlouva nebude jednostranně výhodná či nevýhodná pro jednu smluvní stranu. Notář poučí prodávajícího i kupujícího o důsledcích ujednání obsažených ve smlouvě. Při sepisu kupní smlouvy můžete využít notářskou úschovu peněz, kdy kupující zašle peníze na účet notářské úschovy a poté, co je proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, notář vyplatí peníze prodávajícímu. Notářská úschova poskytuje jistotu jak prodávajícímu, tak kupujícímu. Pokud si i kupní smlouvu necháte sepsat notářem, je notářská úschova peněz výrazně finančně zvýhodněna.

Notář vás poučí o dalších povinnostech souvisejících s prodejem nemovitých věcí, zejména o případech, kdy je nutno mít průkaz energetické náročnosti budovy, souhlasy orgánů veřejné moci a rovněž poskytne základní informace o daňových povinnostech. 

 

Příklad:

Pan Novák kupuje stavební pozemek od pana Novotného. Pánové Novák a Novotný uzavřou u notáře kupní smlouvu spolu s protokolem o notářské úschově peněz. Pan Novák složí peníze na účet notářské úschovy. Následně notář předá návrh na vklad vlastnického práva společně s kupní smlouvou na katastr nemovitostí. Poté, co dojde ke vkladu vlastnického práva ve prospěch pana Nováka, notář vyplatí panu Novotnému kupní cenu z notářské úschovy.

Darovací smlouva

Na základě darovací smlouvy dochází k bezplatnému převodu vlastnického práva k věci, případně k závazku dárce věc bezplatně převést, přičemž obdarovaný tuto nabídku přijímá.

Darovat lze věci movité i nemovité. Dárce může darovat i všechen svůj majetek nebo maximálně jednu polovinu majetku budoucího.

Je-li předmětem daru nemovitá věc, musí být darovací smlouva písemná. Notář vám může darovací smlouvu, jejímž předmětem bude nemovitá věc, sepsat ve formě notářského zápisu, který je na rozdíl od smluv sepsaných například advokátem veřejnou listinou. To znamená, že v případě sporu může být u soudu použit stejnopis notářského zápisu jako jednoznačný důkaz potvrzující pravdivost údajů v něm uvedených.

Pokud se po uzavření darovací smlouvy zásadně změní okolnosti, je možné dar odvolat, a to pro nouzi či pro nevděk. Případy odvolání daru je nutné chápat jako krajní řešení a zpravidla se řeší soudně.

V případě darování nemovitých věcí může smlouva obsahovat i další ujednání, zejména pak taková, kdy si dárce vymiňuje právo darované nemovité věci nebo jejich část doživotně užívat (služebnosti). Taková ujednání zapsaná v katastru nemovitostí dávají dárci jistotu, že bude moci věc dohodnutým způsobem užívat bez ohledu na to, zda vlastníkem bude obdarovaný nebo jiná osoba.

Darování mezi blízkými osobami uvedenými v zákoně nepodléhá dani z příjmu fyzických osob.

 

Příklad:

Pan Novák se rozhodne darovat rodinný dům svému synovi Janovi, který se o něj stará, v domě s ním bydlí a hodlá provést větší rekonstrukci domu. Novákovi zajdou společně k notáři a požádají o sepis darovací smlouvy. Notář jim doporučí v rámci darovací smlouvy zřídit dárci bezplatné doživotní užívací právo ve formě služebnosti k dané nemovitosti, smlouvu sepíše a zajistí zápis změn v katastru nemovitostí.

(nkcr.cz)